提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案,刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

有三大重磅調整:

一是刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;

二是明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用;集體經營性建設用地使用權的最高年限、登記等,參照同類用途的國有建設用地執行。

三是現行城市房地產管理法關于城市規劃區內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規定,新增加一句“法律另有規定的除外”,以銜接土地管理法修改,掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。


集體土地可直接入市


集體土地可直接入市

自然資源部調控和監測司巡視員、原國土資源部規劃司司長董祚繼表示,這是改變城鄉土地制度二元結構、推動城鄉融合發展的必要措施。農村集體經營性建設用地不能直接入市,制約了集體土地的集約高效利用,降低了集體土地資產價值,也阻礙了城市資本、技術等要素向農村有序流動和平等交換。

 

一旦這條法律修改獲得通過,城鄉建設用地就會同等入市、同權同價,并帶動其他要素在城鄉之間合理流動和公平交換,從而促進城鄉融合發展。

 

當然,集體土地直接入市是有前提的,一是要符合規劃,即土地利用總體規劃;二是要用途管制,即只有規劃確定的工業、商業等經營性用途才行;三是要依法取得,是經依法登記的集體建設用地。

1 影響重大

看到這里,可能各位還有些迷糊——全國人大常委會修訂這兩部法律,跟康養產業的商業模式有何關系?

簡單來說,現階段投資康養項目,不管是養老地產、田園康養綜合體,還是旅居養老項目,必然要與土地打交道。尤其是最近這兩年越來越多的投資人將目光轉向鄉村,越來越多的項目使用農村集體用地來進行康養項目開發,這就不可避免地在土地獲取、土地成本、土地性質使用條件等方面受到影響,進而影響項目的規劃、開發、銷售等各個環節。此次兩部法律修正案草案一旦審議通過并正式實施,那么將極大影響康養項目的土地獲取、開發建設、項目銷售等關鍵環節,進而極大影響甚至顛覆康養項目的商業模式!

僅從土地獲取這個角度來看:

修訂前,農村的集體建設土地想用來開建設康養項目,那么必須經過土地征地環節。征地之后,這塊地皮就變成了國有土地了,不再是集體所有了。

修訂后,農村集體建設用地不再需要經過征地環節,就可以建設康養項目了。土地權還是屬于集體所有不變。

2 早有端倪

此次修改實則早有端倪。

按照現行的法律規定,農村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。

農村集體經營性建設用地,是指具有生產經營性質的農村建設用地,包括”農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。包括:商業、餐飲旅館業、旅游業、娛樂業及其他經營性服務業建筑及相應附屬設施用、商品住宅等。

現行城市房地產管理法第九條規定,城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

此次修改是此前改革經驗總結上升到法律層面的修改。

2015年,全國人大常委會授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)開展集體經營性建設用地入市試點工作。根據相關的決定,在三十三個試點縣(市、區)暫時調整實施有關法律規定目錄中,第一條就涉及了對《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的調整。

在試點區域對《中華人民共和國城市房地產管理法》的調整部分即針對前述的“第九條”。

而《中華人民共和國土地管理法》方面,則是第四十三條規定的“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”

而調整的具體內容是:暫時調整實施集體建設用地使用權不得出讓等的規定。在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下,允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股,實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

而在2017年公布的土地管理法修正案草案中,明確提出,要建立農村集體經營性建設用地入市制度:“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地,集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,并簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法,由國務院另行制定。”

因此,目前透露的修改內容,是意料之中的修改,但外界呼吁的對集體經營性建設用地入市的細節性規定,還需要《土地管理法實施條例》等配套法規修改完善工作。


3 如何應對

過去從事非農業建設使用土地的必須國有化,也就是必須經過地方政府收儲后,按照用途招拍掛使用。而現在此類約束減少,自然使得此類土地后續交易的活躍度增加。尤其是打算利用集體建設用地開展健康養老項目開發建設的投資人,接下來在獲取土地環節操作更加簡便。

土地管理法修改為,對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。明確了土地屬性必須是規劃中明確為工業、商業等經營性用途,主要影響的是非住宅類經營性土地。這一政策全面落地預計影響主要還是對一二線城市,因為未放開住宅類屬性,所以對于一二線城市的商用土地將帶來巨大的沖擊。相應地,對于部分康養項目也會產生影響。

類似政策對于一些城中村和城邊村的影響是最大的,尤其是一二線城市和部分三四線城市,類似城市供地市場將快速打開,在增加供地規模的同時,也有助于推進住房制度的進一步發展。而針對當前政策調整,相關開發商需要積極籌劃策略,尤其是研究很多省會城市的用地政策新動向,對于打算進軍養老地產的開發商而言,尤其要密切關注當地用地政策最新風向。

整體看,此次全國人大常委會針對土地管理法、城市房地產管理法修正案草案中,對建設用地的使用給予了新的政策調整,或者說是放寬的政策內容。實際上是農村集體建設用地入市的一個政策放松。這為后續增加建設用地、減少各類程序等發揮了重要的作用。該政策的全面落地是集體土地利用探索的一大步,對全國土地制度的未來加速改革也具有重大意義。


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